جهش ۱۰۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی؛ رویای خانه‌دار شدن دورتر شد

در نشست خبری روز سه‌شنبه، ۲۴ شهریور ۱۴۰۵، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در میان خبرنگاران حاضر شد تا آماری نگران‌کننده را روی میز بگذارد. او با اشاره به تحولات بازار در ماه‌های گذشته، اعلام کرد که متوسط رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی به بیش از ۱۰۰ درصد رسیده است؛ رقمی که نشان می‌دهد هزینه پایه برای بالا بردن یک ساختمان، پیش از آنکه حتی اولین آجر روی زمین گذاشته شود، دو برابر شده است.[1]

این افزایش بی‌سابقه، معادلات بازار مسکن را به طور کامل تغییر داده است. بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران که در اواخر شهریور ۱۴۰۵ منتشر شد، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در یک سال گذشته رشد نقطه‌به‌نقطه ۱۰۶.۸ درصدی را ثبت کرده است. تورم فصلی این بخش نیز ۲۰.۷ درصد گزارش شده که نشان می‌دهد حتی در فاصله یک فصل، هزینه نهاده‌های ساختمانی بیش از یک‌پنجم افزایش یافته است.[2]

برای یک خانواده معمولی که قصد خرید یک آپارتمان نوساز را دارد، این اعداد به معنای آن است که بودجه‌ای که سال گذشته برای خرید یک واحد مشخص کافی بود، امروز دیگر پاسخگوی نیاز آن‌ها نیست. این هزینه‌ها مستقیما به قیمت تمام‌شده آپارتمان‌های نوساز و در ادامه به بازار اجاره منتقل می‌شود و فشار مضاعفی بر دهک‌های متوسط و پایین جامعه وارد می‌کند.[1]

معاون وزیر راه و شهرسازی در صحبت‌های خود تاکید کرد که مشکل فعلی بازار مسکن دیگر صرفا به کمبود عرضه محدود نمی‌شود. او توضیح داد که کاهش توان اقتصادی خانوارها در کنار این جهش قیمتی، دسترسی مردم به مسکن را به شدت دشوارتر کرده است. این اظهارنظر با گزارش‌های اخیر درباره کاهش تعداد معاملات مسکن هم‌خوانی دارد؛ به این معنا که حتی اگر واحد مسکونی در بازار موجود باشد، بسیاری از خانوارها توان خرید آن را ندارند.[1]

ریشه این گرانی‌ها به عوامل کلان اقتصادی بازمی‌گردد. مقامات وزارت راه و شهرسازی افزایش قیمت مصالح را به تاثیرات اقتصادی جنگ‌های اخیر در منطقه مرتبط می‌دانند. این تنش‌ها بر زنجیره تامین مواد اولیه و هزینه انرژی در صنعت ساختمان اثر گذاشته و قیمت مصالح پایه‌ای مانند سیمان، میلگرد و آجر را که شاکله اصلی هر پروژه‌ای هستند، به شدت بالا برده است.[1]

تاثیر این گرانی‌ها تنها به خریداران محدود نمی‌شود؛ سازندگان نیز در این شرایط با چالش‌های جدی روبرو هستند. برآوردهای بازار برای سال ۱۴۰۵ نشان می‌دهد که هزینه ساخت پروژه‌های مسکونی، بسته به کیفیت و نوع ساختمان، به حدود ۴۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است. برای پروژه‌های با کیفیت متوسط رو به بالا، این رقم در حدود ۷۰ میلیون تومان برآورد می‌شود.[2]

وقتی هزینه ساخت تا این حد بالا می‌رود اما خریدار توان پرداخت قیمت نهایی را ندارد، حاشیه سود پروژه‌ها به شدت کاهش می‌یابد. به همین دلیل، بسیاری از انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها توان تکمیل پروژه‌های خود را از دست داده‌اند و ترجیح می‌دهند سرمایه خود را از پروژه‌های مسکونی به سمت بازارهای دیگر منتقل کنند. خروج سازندگان از بازار مسکن، زنگ خطری برای کاهش تولید در سال‌های آینده است.[1]

در بازار معاملات نیز، این شرایط به یک رکود تورمی عمیق منجر شده است. بررسی فایل‌های فروش در شهریور ۱۴۰۵ نشان می‌دهد که اگرچه برخی از مالکانِ نیازمند به نقدینگی، قیمت‌های پیشنهادی خود را ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داده‌اند، اما به دلیل افت شدید قدرت خرید، همچنان خبری از خریدار واقعی در بازار نیست.[2]

ساختار قیمت تمام‌شده مسکن نشان می‌دهد که در کنار مصالح، زمین نیز نقشی اساسی ایفا می‌کند. طبق آخرین داده‌های منتشرشده، سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن در مناطق شهری کشور حدود ۴۷ درصد و در استان تهران ۶۳ درصد برآورد شده است. ترکیب قیمت بالای زمین و جهش ۱۰۰ درصدی قیمت مصالح، عملا امکان اقتصادی اجرای بسیاری از پروژه‌های مشارکتی را از بین برده است.[2]

تا زمانی که شکاف میان درآمد خانوارها و هزینه‌های ساخت ترمیم نشود، سیاست‌های افزایش عرضه به تنهایی نمی‌تواند قفل این بازار را باز کند. کارشناسان معتقدند که حل بحران مسکن به سیاست‌هایی فراتر از ساخت‌وساز فیزیکی نیاز دارد و توان خرید خانوارها و ثبات هزینه‌های تولید، دو عاملی هستند که باید در تصمیم‌گیری‌های کلان اقتصادی در اولویت قرار گیرند.[1]