شکست طرح ۳۳ میلیارد دلاری چین: صندوق‌های املاک (REITs) زیر بار مازاد عرضه کمر خم کردند

مقامات پکن و مدیران ارشد مالی چین از سال ۲۰۲۱ میلادی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) را به عنوان یک پناهگاه امن و جایگزینی شبیه به اوراق قرضه دولتی به بازارهای مالی معرفی کردند. این ابزار مالی قرار بود با یک تیر دو نشان بزند: هم مشکل کمبود نقدینگی پروژه‌های عظیم زیرساختی را حل کند و هم سود تضمین‌شده و مستمری به سرمایه‌گذاران خرد و نهادی ارائه دهد. اما داده‌های جدید و نگران‌کننده بازار نشان می‌دهد که این ادعای اولیه با واقعیت‌های امروز اقتصاد چین فاصله بسیار زیادی دارد. بر اساس گزارش‌های منتشر شده در اواخر سپتامبر ۲۰۲۶، این بازار ۳۳ میلیارد دلاری اکنون زیر بار سنگین عرضه‌های جدید در حال فروپاشی است و بازدهی این صندوق‌ها در شش ماه گذشته بیش از ۱۰.۴ درصد سقوط کرده است.[1][2][3]

برای یک سرمایه‌گذار یا خریدار عادی که به دنبال حفظ ارزش پول خود در برابر تورم و نوسانات اقتصادی است، این وضعیت یک هشدار جدی و قابل تامل محسوب می‌شود. قانون نانوشته اقتصاد می‌گوید وقتی بازاری با مازاد عرضه شدید مواجه می‌شود، قدرت قیمت‌گذاری به سرعت از فروشنده به خریدار منتقل می‌گردد. در حال حاضر، حدود ۳۰ محصول مالی جدید در صف تایید نهایی نهادهای نظارتی چین قرار دارند تا در مجموع ۹۰.۴ میلیارد یوان (معادل ۱۳.۵ میلیارد دلار) سرمایه تازه از بازار جذب کنند. این رقم به تنهایی معادل ۴۰ درصد از کل ارزش ۸۹ صندوقی است که هم‌اکنون در بازار در حال معامله هستند و هضم این حجم از عرضه برای خریداران فعلی تقریبا غیرممکن به نظر می‌رسد.[1][2]

این سیل بی‌سابقه عرضه‌های جدید دقیقا در زمانی رخ می‌دهد که تقاضای سرمایه‌گذاران به شدت کاهش یافته و اعتماد عمومی به بازار املاک متزلزل شده است. به گزارش نشریه معتبر «بیزینس تایمز» (The Business Times)، تنها نیمی از صندوق‌هایی که در سال جاری میلادی وارد بازار شده‌اند، توانسته‌اند قیمت سهام خود را بالاتر از نرخ عرضه اولیه حفظ کنند. آمارهای رسمی نشان می‌دهد که شاخص صندوق‌های املاک چین در حال حاضر ۲۸ درصد پایین‌تر از نقطه اوج تاریخی خود در سال ۲۰۲۲ قرار دارد و حجم معاملات روزانه این صندوق‌ها به طرز چشمگیری کاهش یافته و به یک‌چهارم روزهای پررونق گذشته رسیده است.[1][2]

دولت چین در ابتدا این صندوق‌ها را به عنوان ابزاری کارآمد برای آزادسازی سرمایه‌های عظیم حبس شده در املاک متعلق به شرکت‌های دولتی و نهادهای مالی محلی طراحی و اجرا کرد. ایده اصلی سیاست‌گذاران این بود که با فروش سهام این دارایی‌های فیزیکی به مردم، نقدینگی جدیدی برای توسعه پروژه‌های دیگر فراهم شود و چرخ اقتصاد به حرکت درآید. اما با گذشت زمان، کاهش نرخ اجاره‌بها و افت شدید تقاضا برای فضاهای تجاری و صنعتی باعث شد تا سرمایه‌گذاران به سرعت متوجه شوند که بسیاری از این دارایی‌ها در زمان عرضه، با قیمت‌هایی بسیار بالاتر از ارزش واقعی و بنیادین‌شان ارزش‌گذاری شده‌اند.[1][2]

تسای یی‌بین (Cai Yibin)، مدیر ارشد سرمایه‌گذاری در شرکت مدیریت صندوق‌های خصوصی شیامن چوانگژائو، در تحلیل این وضعیت می‌گوید: «مفهوم اولیه این طرح کاملا منطقی و هوشمندانه بود؛ آزادسازی سرمایه‌های حبس شده در دارایی‌های متعلق به شرکت‌های دولتی و نهادهای مالی محلی و بازیافت آن‌ها برای تزریق به سرمایه‌گذاری‌های جدید.» اما او با نگاهی انتقادی تاکید می‌کند که برخی از این دارایی‌ها بسیار تهاجمی بسته‌بندی شدند و دقیقا در نقطه اوج عملکرد تاریخی‌شان قیمت‌گذاری و به بازار عرضه شدند. او می‌افزاید: «در چنین شرایطی که حباب قیمت‌ها می‌ترکد، انتشار صندوق‌های جدید بسیار دشوار می‌شود و کل بازار در خطر رکود و توقف کامل قرار می‌گیرد.»[1][2]

یکی از نمونه‌های بارز و هشداردهنده این ناکامی، صندوق مرتبط با یک پارک صنعتی بزرگ در شهر گوانگژو است که توسط شرکت سرمایه‌گذاری «ای فاند» (E Fund) مدیریت می‌شود. از زمان عرضه اولیه در سال ۲۰۲۴، ارزش سهام این صندوق بیش از ۵۰ درصد سقوط کرده و در نیمه نخست سال جاری میلادی زیان خالصی معادل ۸ میلیون یوان به ثبت رسانده است. با وجود این زیان سنگین، سود تقسیمی سالانه آن تنها ۴.۵ درصد تعیین شده است که برای جبران ریسک بالای سرمایه‌گذاری به هیچ وجه کافی به نظر نمی‌رسد. مدیران این صندوق صراحتا در گزارش‌های خود اعلام کرده‌اند که مستاجران تحت فشار مالی شدیدی قرار دارند و رقابت در بازار برای جذب مستاجر جدید به شدت افزایش یافته است.[1][2]

نکته قابل توجه این است که حتی صندوق‌های مرتبط با زیرساخت‌های فناوری مانند مراکز داده (Data Centers) که پیش‌تر در میان سرمایه‌گذاران بسیار محبوب و پرطرفدار بودند نیز از ترکش‌های این بحران در امان نمانده‌اند. در حال حاضر، دو صندوق بزرگ و شناخته‌شده در این بخش پایین‌تر از قیمت عرضه اولیه خود معامله می‌شوند و بازدهی سالانه آن‌ها به ترتیب به ارقام ناامیدکننده ۴.۴ و ۳.۱ درصد کاهش یافته است. اگرچه این ارقام هنوز از سود ۱.۷ درصدی اوراق قرضه ۱۰ ساله دولتی چین اندکی بالاتر است، اما در مقایسه با رشد خیره‌کننده ۳۰ درصدی شاخص خدمات مخابراتی در سال جاری، تمام جذابیت خود را برای سرمایه‌گذاران نهادی و خرد از دست داده‌اند.[2]

برای خریداران، مالکان و مستاجران در بازارهای محلی املاک، این روند نزولی نشان‌دهنده یک تغییر ساختاری و عمیق در مناسبات بازار است. وقتی مالکان بزرگ و صندوق‌های سرمایه‌گذاری تحت فشارهای سنگین مالی قرار می‌گیرند، رقابت برای جذب و حفظ مستاجر به شدت افزایش می‌یابد و این پدیده می‌تواند در کوتاه‌مدت به نفع مستاجرانی تمام شود که به دنبال کاهش هزینه‌های اجاره هستند. با این حال، روی دیگر سکه بسیار نگران‌کننده است؛ در بلندمدت، کاهش سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و توقف پروژه‌های جدید می‌تواند به فرسودگی سریع بافت‌های تجاری، کاهش کیفیت خدمات و در نهایت افت ارزش کلی املاک در آن مناطق منجر شود.[1]

در نهایت، بازار املاک چین اکنون در یک نقطه عطف تاریخی قرار دارد که باید بین جذب سرمایه‌های جدید برای بقا و حفظ اعتماد سرمایه‌گذاران فعلی یک تعادل ظریف ایجاد کند. کارشناسان هشدار می‌دهند تا زمانی که تقاضای واقعی برای اجاره فضاهای تجاری و صنعتی به یک سطح پایدار و منطقی نرسد، انتشار صندوق‌های جدید تنها به رقیق شدن ارزش دارایی‌های موجود و تشدید بحران مازاد عرضه کمک خواهد کرد. سرمایه‌گذاران و تحلیل‌گران اکنون با دقت منتظرند ببینند آیا نهادهای نظارتی چین روند تایید عرضه‌های ۱۳.۵ میلیارد دلاری جدید را برای جلوگیری از فروپاشی بازار کند خواهند کرد یا همچنان به سیاست‌های انبساطی خود ادامه می‌دهند.[1][2][3]