توافق ۵۲ میلیون دلاری NAR برای حل و فصل نهایی دعاوی نمایندگان خریدار؛ تثبیت عصر جدید کمیسیون‌های ثابت در برابر درصدی

انجمن ملی مشاوران املاک (NAR) با یک توافق ۵۲ میلیون دلاری موافقت کرده است تا موج نهایی دعاوی ضد انحصار مشابه را حل و فصل کند و عملاً به سال‌ها دعوای حقوقی بر سر کمیسیون‌های املاک پایان دهد. این توافق جدید، حمایت از مسئولیت را به کارگزاری‌های متوسطی که از توافق مهم ۴۱۸ میلیون دلاری در سال ۲۰۲۴ مستثنی شده بودند، گسترش می‌دهد و کل صنعت را تحت مجموعه‌ای واحد از قوانین قرار می‌دهد.[1][4]

با فروکش کردن گرد و غبار قانونی، تغییرات ساختاری در بازار مسکن ایالات متحده اکنون دائمی شده‌اند. خریداران ملزم هستند که قبل از بازدید از خانه‌ها، قراردادهای نمایندگی را امضا کنند و دستمزد باید مستقیماً مذاکره شود، نه اینکه در قیمت فهرست شده گنجانده شود. دوران کمیسیون خودکار «همکاری» رسماً به پایان رسیده است.[2][3]

برای خریداران خانه در سال ۲۰۲۶، این امر مراحل اولیه جستجوی خانه را به یک تصمیم مالی حیاتی تبدیل کرده است. مصرف‌کنندگان اکنون باید دو مدل متمایز نمایندگی خریدار را بسنجند: کمیسیون درصدی سنتی (هرچند تازه مذاکره شده) در مقابل مدل‌های کارمزد ثابت یا خدمات انتخابی (à la carte) که به سرعت در حال گسترش هستند.[3][6]

مدل درصدی سنتی همچنان رایج‌ترین است، اگرچه به طور قابل توجهی تکامل یافته است. به جای ۲.۵ تا ۳ درصد استاندارد که توسط فروشنده ارائه می‌شد، خریداران اکنون نرخی را مستقیماً با نماینده خود مذاکره می‌کنند که در حال حاضر میانگین آن در سراسر کشور بین ۱.۵ تا ۲ درصد است.[2][6]

استدلال اصلی برای مدل درصدی، همسویی انگیزه‌ها و پشتیبانی کامل از خدمات است. نمایندگان انگیزه دارند که معامله را تا مرحله نهایی شدن پیش ببرند و همه چیز را از بازدیدهای اولیه گرفته تا مذاکرات پیچیده بازرسی، بررسی اسناد مالکیت و هماهنگی با وام‌دهنده مدیریت کنند. از آنجایی که آنها تنها در صورت بسته شدن معامله دستمزد می‌گیرند، نماینده در ریسک خریدار شریک است.[3]

علاوه بر این، خریداران اغلب با مذاکره برای گنجاندن امتیازات فروشنده در پیشنهاد خرید، از پرداخت این هزینه از جیب خود اجتناب می‌کنند. اگر فروشنده موافقت کند که کارمزد ۲ درصدی را به عنوان بخشی از معامله پوشش دهد، خریدار نقدینگی خود را برای پیش‌پرداخت و هزینه‌های نهایی حفظ می‌کند، که این امر برای کسانی که ذخایر محدودی دارند بسیار جذاب است.[4][6]

با این حال، ایراد اصلی مدل درصدی بر هزینه نامتناسب آن متمرکز است، به ویژه در بازارهای با قیمت بالا. کارمزد ۲ درصدی برای یک خانه ۶۰۰,۰۰۰ دلاری، ۱۲,۰۰۰ دلار است—رقمی که مدافعان حقوق مصرف‌کننده معتقدند بسیار فراتر از ساعات کاری واقعی مورد نیاز برای تسهیل خرید است، به خصوص زمانی که خریداران امروزی اغلب خودشان خانه را به صورت آنلاین پیدا می‌کنند.[5]

در مقابل، مدل‌های کارمزد ثابت و خدمات انتخابی (à la carte) به شدت محبوبیت یافته‌اند و از زمان اجرای تغییرات اولیه قوانین، تقریباً ۴۰۰ درصد رشد داشته‌اند. تحت این ساختار، خریداران یک قیمت ثابت—که معمولاً بین ۳,۰۰۰ تا ۵,۰۰۰ دلار است—برای نمایندگی کامل پرداخت می‌کنند، صرف نظر از قیمت نهایی فروش خانه.[3][5]

شواهد حاکی از حمایت از مدل‌های کارمزد ثابت، صرفه‌جویی‌های عظیم مصرف‌کننده را برجسته می‌کند. خریداری که ملکی ۸۰۰,۰۰۰ دلاری را با نماینده‌ای با کارمزد ثابت ۴,۰۰۰ دلاری خریداری می‌کند، در مقایسه با کمیسیون سنتی ۲ درصدی، ۱۲,۰۰۰ دلار صرفه‌جویی می‌کند. برخی از کارگزاری‌ها حتی خدمات خود را به طور کامل تفکیک کرده‌اند و برای هر بازدید از خانه ۵۰ دلار و برای تنظیم و مذاکره قرارداد ۱,۰۰۰ دلار دریافت می‌کنند.[5][6]

نقطه ضعف رویکرد کارمزد ثابت، نیاز به سرمایه اولیه و پذیرش ریسک است. بسیاری از کارگزاری‌های با کارمزد ثابت، قبل از نهایی شدن معامله، نیاز به پرداخت جزئی دارند، به این معنی که اگر معامله پس از دوره بازرسی یا به دلیل مشکلات مالی به هم بخورد، خریدار آن پول را از دست می‌دهد.[3]

کارگزاران سنتی همچنین استدلال می‌کنند که نمایندگان با کارمزد ثابت، به دلیل نداشتن انگیزه مبتنی بر درصد، ممکن است در طول مذاکرات پرتنش تعمیرات یا جنگ‌های مزایده، به اندازه کافی برای مشتریان خود مبارزه نکنند. اگر نماینده صرف نظر از نتیجه، همان ۴,۰۰۰ دلار را دریافت کند، فوریت برای تضمین بهترین شرایط مطلق برای خریدار ممکن است کاهش یابد.[2][3]

در نهایت، مدل درصدی سنتی زمانی مناسب است که خریداران، خانه اولی‌هایی هستند که نیاز به آموزش گسترده، راهنمایی و حمایت دارند و فاقد وجه نقد اولیه برای پرداخت مستقیم به نماینده هستند. این مدل امن‌ترین پناهگاه برای کسانی است که نیاز دارند فروشنده کمیسیون را از طریق امتیازات تأمین مالی کند و نماینده‌ای می‌خواهند که کاملاً متعهد به رسیدن به مرحله نهایی معامله باشد.[4][6]

در مقابل، مدل کارمزد ثابت یا خدمات انتخابی (à la carte) زمانی کاملاً مناسب است که خریداران باتجربه هستند، در بازارهای لوکس پرهزینه خرید می‌کنند، یا قبلاً ملک خاصی را که می‌خواهند بخرند شناسایی کرده‌اند. این مدل برای خریدارانی که در مورد زمان‌بندی خود مطمئن نیستند، ذخایر نقدی کمی دارند یا قصد دارند ده‌ها خانه را در طول چندین ماه بازدید کنند، مناسب نیست.[5][6]